En medio de una de las crisis más complejas del mercado inmobiliario chileno, donde miles de viviendas nuevas permanecen sin vender, surge una propuesta innovadora liderada por la unidad de MI Financiamiento de la Corporación Mujeres Inmobiliarias (MI). Este modelo busca destrabar el stock disponible y mejorar el acceso a la vivienda para las familias chilenas. Al combinar deuda privada sin garantía con financiamiento bancario, se pretende abordar la urgencia de financiar viviendas que, aunque ya están construidas, no tienen compradores. Se estima que más de 20.000 unidades nuevas, con precios superiores a las 4.000 UF, están terminadas pero sin dueño, representando un capital inmobiliario inmovilizado que supera los 90 millones de UF.
La situación actual del mercado se ha exacerbado por el aumento de las tasas hipotecarias y la entrada en vigencia de Basilea III, que impone mayores restricciones a los bancos. Asimismo, la concentración de subsidios públicos en viviendas de menor valor ha dejado fuera a muchas familias que, a pesar de tener la capacidad de pago, no pueden acceder a un crédito hipotecario. Según Macarena Montt, Líder de MI Financiamiento, el sector inmobiliario sufre de forma dolorosa cada vez que se presentan estos cambios regulatorios, ya que estos afectan profundamente la inercia del ciclo inmobiliario, que es notoriamente lento.
La propuesta de MI es un modelo financiero que permite financiar hasta el 88% del valor de la vivienda, componiéndose de un 12% que aporta el comprador, un 13% de deuda privada sin garantía real y un 75% que proviene de un crédito hipotecario tradicional. Esta combinación permite que los compradores accedan a viviendas de mejor calidad sin caer en el sobreendeudamiento informal, liberando también flujo de capital para las inmobiliarias y bancos. Montt señala que, actualmente, muchas familias están atrapadas en pagos de créditos no transparentes que complican aún más su situación financiera. El nuevo modelo busca dar solución a este desafío ofreciendo claridad y estructura.
El funcionamiento del modelo es a través de un préstamo del 13% del pie otorgado por la inmobiliaria al comprador mediante un mutuo sin garantía real. Este mutuo es estandarizado y se transfiere a la Bolsa de Productos de Chile, donde es adquirido por un fondo de inversión. La estructura permite automatizar los pagos desde los sitios web de las inmobiliarias, facilitando así su gestión. Las cuotas iniciales son reducidas durante los primeros 24 meses, lo que permite al comprador afrontar simultáneamente el pago del mutuo y el crédito hipotecario de manera más manejable, todo bajo mecanismos que aseguran transparencia y control.
El impacto proyectado de esta estrategia financiera es significativo, con la posibilidad de liberar 90 millones de UF en bienes raíces. Juan Pablo Hernández Concha, Partner y Head de Real Assets en HMC Capital, menciona que contar con un producto que revitalice la transparencia en el proceso financiero podría convertirse en un catalizador para mejorar el acceso a la vivienda. A medida que la banca, los fondos de inversión y las inmobiliarias reconozcan esta oportunidad de colaboración, se abre la posibilidad de abordar un problema social urgente: la necesidad de acceso digno a la vivienda en Chile. Montt concluye que la clave reside en organizarse y construir estructuras que realmente funcionen para cambiar el panorama inmobiliario del país.
